第108章 测算模型
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张可金更疑惑了。
“不是吧，鹿鸣！你PPT里都写了这些方案了， 到时候都拿着这些技术方案去汇报了，假如真的中标了，还能不按着这个方案干吗？”
鹿鸣笑了。
果然是1999年最美好的纯真年代。
地产开发商也是这么的单纯。
“张哥，这技术方案纯粹是为了拿地的。
等地拿到之后，真干显然不能照着这PPT上的效果图去干啊。
商人以利益为重，真拍了地，肯定是怎么赚钱怎么来啊，谁还能和钱过不去？
就好比相亲的时候，肯定要包装一下，吹吹牛。我肯定能1个小时。
实际上呢，真正开始处对象之后，打个2折，20分钟不错了。
但是，那个时候生米已经做成了熟饭，木已成舟了啊！”
.........
张可金麻了。
虽然感觉自己在房地产行业已经摸爬滚打了一些年，
但是在鹿鸣这个年轻人面前，总感觉自己还是个稚嫩的学生。
张可金随即想到了一个难题：
“这技术方案是出来了， 但是技术方案的商务标还没出来呢，
咱们到底报价多少啊？现在测算时间好紧，感觉熬通宵都不一定能做出来了。
要不这样，我赶紧给财务部打电话，让他们赶紧过来做测算吧！”
鹿鸣挥了挥手。
“不用， 我一会就给你算出来！”
张可金：“鹿鸣你可拉倒吧！只是算一个最基本的投资收益率，财务最厉害的会计都算了两天才算出来。
这次投标各种变量加起来至少组合起来有十几种方案。
你一个人怎么可能算的出来？”
鹿鸣走到了电脑跟前，
点开了 之前做的EXCEL测算模型。
“谁还用计算器一个个算啊，按照那种方法算，黄花菜都凉了。
我在EXCEL表格里做了一个投资测算模型。
只要把各种成本、地块指标输入进去之后，就可以自动算出来投资回报率了。
同样，也可以根据投资回报率的要求，反推出我们要去投标的商务条件。”
张可金像是在听天书一样。
“鹿鸣你就扯吧，这么大计算量的测算， 怎么可以通过一个EXCEL表格测算出来？”
见到张可金不相信，
鹿鸣复制了一个EXCEL测算模型到桌面上。
“来来，张哥，你把之前财务做测算的那个技术条件报给我，我输入一下，咱们验证一下，看这个模型是不是好用！”
张可金也来了兴趣。
拿来了公司会计做的第一版的投资测算稿纸。
把各项指标都告诉了鹿鸣。
鹿鸣则是挨个把这个地块设置的参数输入了进去。
输入完毕。
鹿鸣点击模型的最后一个SHEET栏：
“投资收益率15.33%。”
张可金看了一眼密密麻麻的稿纸最后显示出来的数据：
“不对，会计算出来的投资收益率只有13.99%。 你这算出来的怎么高出来了1个多点。”
这个投资模型，鹿鸣用过了无数次。
早就在心里记得滚瓜烂熟了。
靠着这个模型，鹿鸣在时光倒流之前拿了无数个地块。
所以看到这两个版本的有差别的时候，鹿鸣毫不犹豫的说道：
“张哥， 不可能！肯定是会计某个地方算错了！”
“鹿鸣，你小子够自信啊！你怎就不怀疑是算错了呢？”
鹿鸣微微一笑：“飘柔，就是这么自信！”
随即拿过来张可金手中的两张演算稿纸，和EXCEL模型录入的数据做了一些对比。
几分钟之后。
鹿鸣找到了问题：
“张哥，会计再做测算的时候企业所得税没有考虑抵扣。
她是直接按照售房收入的百分比例直接扣除了。
按照现在的税收规则，前三年可以通过财务处理把公司账面做成亏损，这样前面三年是可以不用缴税的。
我边考虑了这一点，所以投资收益率肯定比会计算出来的要高一些！”
说完。
鹿鸣在EXCEL测算模型的税收那一个税收栏里做了一下调整。
投资收益率那一栏，果然变成了13.99%。
张可金像看魔术一样看着鹿鸣操作这个EXCEL表格，直接站了起来惊呼：
“我敲，这是什么神仙表格？
财务部一个部门算了两天才算出来的投资数据，你这几分钟就算出来了 ？
而且比她们算的还要精确。
这简直也太不可思议了。
有了这个EXCEL模型，那岂不是可以省很多事啊！”
鹿鸣微微一笑。
“那当然了！ 到时候招拍挂的时候，我把笔记本带过去。能根据现场的条件随时测算咱们的投资收益率。有了数据，咱们心里就有底了。”
张可金眼眸陡然一缩。
激动的只拍大腿。
以前中州公司出去和别人竞拍土地的时候，到了竞拍白热化环节的时候，总是因为没法估算出来实际的投资测算收益，无法拍板和决策。
因为无法找到盈亏平衡的那个临界点。
到底是再举牌继续加价？
还是放弃？
总是进退两难。
要是有了这个神器，那岂不是拍地的成功率要高出很多？
鹿鸣听说了张可金的想法之后，点了点头。
这模型在后面，如果每家开发商都有的时候，那根本就算不了什么。
但是现在如果只是中州地产公司一家有的的时候，那无异于是核武器一样的存在。
张可金高兴麻了。
“鹿鸣，你小子是真的牛逼！我甚至有点怀疑你前世是不是就专门干房地产的？
这段位也太高了！
爽，你简直就是中州地产的福星啊！
真希望这次88号竞拍，中州地产能把唐氏集团给PK下去啊！”
鹿鸣一边继续做着投资收益测算，一边说道：
“放心吧！不出意外的话，基本上88号地块，如瓮中捉鳖一样探囊取物了！
技术标，他没法和我们比。
商务标，他没有我们算的精确。
他拿什么和中州玩？一边呆着去吧！”
张可金笑了。
他仿佛在鹿鸣身上看到了自己年轻时候的影子。
“我就喜欢你这样逼里逼气的样子。”张可金心里也彻底踏实了一些：“对了， 你昨天晚上真的熬通宵了啊？”
“那可不，晚上不是说了吗，要看周小董的演唱会吗？顺便要在演唱会上做一个表白呢！追了个女朋友。”
张可金：“........好家伙，我说你为什么死活非要去看那个演唱会，原来你是去追女朋友去了啊！
不过，你说年轻人嘛，这么着急找固定带女朋友干嘛？
你这么聪明， 找几个漂亮MM玩玩。好好挑一挑选一选嘛！
你张哥和你这么年轻的时候，可没少经历！”
鹿鸣笑了：“张哥，可真有你的！”
听见张可金这么一说，鹿鸣想起来以前自己手机通讯录里的各种叶子、小柔、小丽，
心想，这张哥和以前的自己是真的挺像呢。
........
张可金更疑惑了。
“不是吧，鹿鸣！你PPT里都写了这些方案了， 到时候都拿着这些技术方案去汇报了，假如真的中标了，还能不按着这个方案干吗？”
鹿鸣笑了。
果然是1999年最美好的纯真年代。
地产开发商也是这么的单纯。
“张哥，这技术方案纯粹是为了拿地的。
等地拿到之后，真干显然不能照着这PPT上的效果图去干啊。
商人以利益为重，真拍了地，肯定是怎么赚钱怎么来啊，谁还能和钱过不去？
就好比相亲的时候，肯定要包装一下，吹吹牛。我肯定能1个小时。
实际上呢，真正开始处对象之后，打个2折，20分钟不错了。
但是，那个时候生米已经做成了熟饭，木已成舟了啊！”
.........
张可金麻了。
虽然感觉自己在房地产行业已经摸爬滚打了一些年，
但是在鹿鸣这个年轻人面前，总感觉自己还是个稚嫩的学生。
张可金随即想到了一个难题：
“这技术方案是出来了， 但是技术方案的商务标还没出来呢，
咱们到底报价多少啊？现在测算时间好紧，感觉熬通宵都不一定能做出来了。
要不这样，我赶紧给财务部打电话，让他们赶紧过来做测算吧！”
鹿鸣挥了挥手。
“不用， 我一会就给你算出来！”
张可金：“鹿鸣你可拉倒吧！只是算一个最基本的投资收益率，财务最厉害的会计都算了两天才算出来。
这次投标各种变量加起来至少组合起来有十几种方案。
你一个人怎么可能算的出来？”
鹿鸣走到了电脑跟前，
点开了 之前做的EXCEL测算模型。
“谁还用计算器一个个算啊，按照那种方法算，黄花菜都凉了。
我在EXCEL表格里做了一个投资测算模型。
只要把各种成本、地块指标输入进去之后，就可以自动算出来投资回报率了。
同样，也可以根据投资回报率的要求，反推出我们要去投标的商务条件。”
张可金像是在听天书一样。
“鹿鸣你就扯吧，这么大计算量的测算， 怎么可以通过一个EXCEL表格测算出来？”
见到张可金不相信，
鹿鸣复制了一个EXCEL测算模型到桌面上。
“来来，张哥，你把之前财务做测算的那个技术条件报给我，我输入一下，咱们验证一下，看这个模型是不是好用！”
张可金也来了兴趣。
拿来了公司会计做的第一版的投资测算稿纸。
把各项指标都告诉了鹿鸣。
鹿鸣则是挨个把这个地块设置的参数输入了进去。
输入完毕。
鹿鸣点击模型的最后一个SHEET栏：
“投资收益率15.33%。”
张可金看了一眼密密麻麻的稿纸最后显示出来的数据：
“不对，会计算出来的投资收益率只有13.99%。 你这算出来的怎么高出来了1个多点。”
这个投资模型，鹿鸣用过了无数次。
早就在心里记得滚瓜烂熟了。
靠着这个模型，鹿鸣在时光倒流之前拿了无数个地块。
所以看到这两个版本的有差别的时候，鹿鸣毫不犹豫的说道：
“张哥， 不可能！肯定是会计某个地方算错了！”
“鹿鸣，你小子够自信啊！你怎就不怀疑是算错了呢？”
鹿鸣微微一笑：“飘柔，就是这么自信！”
随即拿过来张可金手中的两张演算稿纸，和EXCEL模型录入的数据做了一些对比。
几分钟之后。
鹿鸣找到了问题：
“张哥，会计再做测算的时候企业所得税没有考虑抵扣。
她是直接按照售房收入的百分比例直接扣除了。
按照现在的税收规则，前三年可以通过财务处理把公司账面做成亏损，这样前面三年是可以不用缴税的。
我边考虑了这一点，所以投资收益率肯定比会计算出来的要高一些！”
说完。
鹿鸣在EXCEL测算模型的税收那一个税收栏里做了一下调整。
投资收益率那一栏，果然变成了13.99%。
张可金像看魔术一样看着鹿鸣操作这个EXCEL表格，直接站了起来惊呼：
“我敲，这是什么神仙表格？
财务部一个部门算了两天才算出来的投资数据，你这几分钟就算出来了 ？
而且比她们算的还要精确。
这简直也太不可思议了。
有了这个EXCEL模型，那岂不是可以省很多事啊！”
鹿鸣微微一笑。
“那当然了！ 到时候招拍挂的时候，我把笔记本带过去。能根据现场的条件随时测算咱们的投资收益率。有了数据，咱们心里就有底了。”
张可金眼眸陡然一缩。
激动的只拍大腿。
以前中州公司出去和别人竞拍土地的时候，到了竞拍白热化环节的时候，总是因为没法估算出来实际的投资测算收益，无法拍板和决策。
因为无法找到盈亏平衡的那个临界点。
到底是再举牌继续加价？
还是放弃？
总是进退两难。
要是有了这个神器，那岂不是拍地的成功率要高出很多？
鹿鸣听说了张可金的想法之后，点了点头。
这模型在后面，如果每家开发商都有的时候，那根本就算不了什么。
但是现在如果只是中州地产公司一家有的的时候，那无异于是核武器一样的存在。
张可金高兴麻了。
“鹿鸣，你小子是真的牛逼！我甚至有点怀疑你前世是不是就专门干房地产的？
这段位也太高了！
爽，你简直就是中州地产的福星啊！
真希望这次88号竞拍，中州地产能把唐氏集团给PK下去啊！”
鹿鸣一边继续做着投资收益测算，一边说道：
“放心吧！不出意外的话，基本上88号地块，如瓮中捉鳖一样探囊取物了！
技术标，他没法和我们比。
商务标，他没有我们算的精确。
他拿什么和中州玩？一边呆着去吧！”
张可金笑了。
他仿佛在鹿鸣身上看到了自己年轻时候的影子。
“我就喜欢你这样逼里逼气的样子。”张可金心里也彻底踏实了一些：“对了， 你昨天晚上真的熬通宵了啊？”
“那可不，晚上不是说了吗，要看周小董的演唱会吗？顺便要在演唱会上做一个表白呢！追了个女朋友。”
张可金：“........好家伙，我说你为什么死活非要去看那个演唱会，原来你是去追女朋友去了啊！
不过，你说年轻人嘛，这么着急找固定带女朋友干嘛？
你这么聪明， 找几个漂亮MM玩玩。好好挑一挑选一选嘛！
你张哥和你这么年轻的时候，可没少经历！”
鹿鸣笑了：“张哥，可真有你的！”
听见张可金这么一说，鹿鸣想起来以前自己手机通讯录里的各种叶子、小柔、小丽，
心想，这张哥和以前的自己是真的挺像呢。
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